管理規約等改正業務

管理規約等改正業務

民泊禁止を決議した際に管理規約の改正をされた管理組合は多いのではないでしょうか？
規約改正に総会での決議が必要になることはご承知の通りですが、その決議方法に瑕疵があると、規約の成立が無効と扱われることがありますので、慎重に、できれば専門家に相談されることをお勧めします。

規約等は、管理規約、細則類、テンプレート（届出書類）から構成されているという前提でこのページでは表現します。

規約等改正手順の一例として、理事会自体が直接実施する例や理事会から諮問を受けた規約改正委員会が改正案を検討する場合が考えられますが、いずれも区分所有者の意見をアンケートなどで反映するなど、そのマンションが将来向かうべき方向性を反映しておくことは、管理運営上また資産価値維持向上の点及び令和4年4月1日から始まった管理計画認定制度の点においても大変重要なポイントとなります。

マンション管理士は、適法な改正手続きを提供できるだけでなく、現規約を精査し、改正案を理事会（諮問委員会）と一緒に練り上げた上で、区分所有者に対する説明会を経てから、総会を開催してスムーズな合意形成を支援することができます。

管理規約

区分所有法には、「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」とあります。また、「規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。」と定められています。

つまり、建物・敷地・附属施設の管理や使用について区分所有者等が従うべき基本的なルールを規約で定めておくことができるけれど、その手続きは厳格に行われなければならず、一部の区分所有者の権利にも配慮する必要があるのです。定めることができるとありますので、定めない場合は、その都度法令に照らすか、総会を開くかなどし判断する必要がありこれではあまりにも非現実的です。

分譲会社が作成した原始規約は、当初の所有者が全員承認して成立しているものですから、その規約しか無いマンションは現に有効な規約はそれということになります。規約が現行の法令や社会情勢から乖離している場合には、規約改正を決断する時期です。その際には、国土交通省の「標準管理規約」を参考にしつつ、重要なポイントは押さえておく必要があります。

使用細則類

細則は、規約よりも具体的な細かいルールという区分になります。規約上には、別に使用細則を定めることを明記しておきます。標準管理規約（単棟型）では、第18条に別に使用細則を定めると記載されており、設定、変更又は廃止は、総会の普通決議事項となります。

主な細則として、使用細則、駐車場使用細則、ペット飼育細則、入居者名簿運用細則、防犯カメラ運用細則などそのマンション独自のものを定めておくことができます。

細則には、具体的なルールを誰が見ても理解できるように記載しておく必要がありますので、それぞれのマンションに合った細則を設けておくことが望まれます。

テンプレート（届出書類）

規約や細則に定めた届出や承認を要する事項を管理組合に申請する際の書式をテンプレートとしておくことができます。規約で電磁的届出を認める場合にも配慮して、テンプレートを作成しておくことがお勧めです。