管理委託契約の見直し

多くのマンションは管理会社に有償で、日常の管理業務を委託していると思います。
ここで述べる管理委託契約の見直しことを「リプレイス」と表現することがあり、それは管理会社を変更するということです。
そのリスクに見合うだけの効果が得られるのか、もちろん慎重に進める必要がありますが、管理会社の変更を思い立った理由を理事会でよく整理しておく必要があります。
また、管理会社の変更は総会での決議を必要とします。現在の管理会社に対する不満の多くは、対応が悪い、価格が高い、担当者が誠実ではないといったことではないでしょうか？
まずは管理会社に理事会から改善を申し入れてみて、それでも改善が見込めず、客観的に管理会社の変更の理由を説明できるのであれば、次のステップに進めてみることも検討に値するでしょう。
一方で現在の管理会社には、建物の修繕履歴などの長年の管理データも蓄積されています。これを新しい管理会社へスムーズに引き継ぐ手間やその後の労力を比較検討しておく必要があります。

その上で管理会社の変更を決行する際には、管理仕様をまとめ管理会社数社にコンペに参加してもらうことが望ましいでしょう。コンペに参加してもらえそうな管理会社を区分所有者からも募り、5社程度に声をかけてみます。5社から理事会で3社程度に絞ってみてもよいでしょう。その3社を区分所有者も参加できる説明会に来てもらい、最終的な決定は総会に諮ります。専門家の手助けを借りることも想定されますが、成功報酬型の専門家は価格重視で管理品質の低下がないようによく見極めることが必要です。

多くの管理会社が採用している管理委託契約書には、契約の解除に関する条項があります。少なくとも3ヶ月前に申し入れが必要と記載されていることが多く、これは管理会社側からの申し入れでも同一であり、管理会社側からの契約解除ということも最近見られる事例です。